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土地登記規則解釋函令

《第 102 條》 【公布日期文號】 內政部八十九年四月二十日台(八九)內中地字第八九七八八五六號函 【要旨】登記義務人於申請登記前死亡,權利人未能檢附原權利書狀時,如何辦理權利變更登記事宜 【內容】一、查「申請登記,除本規則另有規定外,應提出左列文件:一、...三、已登記者,其所有權狀或他項權利證明書。...」為土地登記規則第三十四條所明定。又同規則第八十九條第三項準用第一項亦規定,土地權利移轉,依法無須申報土地移轉現值,經訂立書面契約,依法公證、監證或申報契稅者,於申報契稅後,如登記名義人於申請登記前死亡時,得僅由權利人敘明理由,檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件,單獨申請登記。其所稱「其他有關證件」,應包括同規則第三十四條所列文件。 二、復查「土地所有權狀或他項權利證明書損壞或滅失,申請換給或補給者,應由登記名義人為之。」、「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上一切權利義務。...」分為土地登記規則第一百二十條暨民法第一千一百四十八條所明定,故本案登記義務人於申請登記前死亡,權利人檢具登記申請書等相關證件申請建物移轉登記時,倘未能檢附原權利人之權利書狀時,應由義務人之全體繼承人填具切結書或於登記聲請書備註欄,敘明其為義務人之繼承人及未能檢附權利書狀之事實原因,如有不實願負法律責任;地政機關接受申請審查無誤後,應公告一個月,俟公告期滿無人提出異議後,再行辦理權利變更登記。 (按:原土地登記規則第八十九條、第一百二十條修正後為第一百零二條、第一百五十四條) ----------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十年九月二十七日台(八○)內地字第八○七八四六五號函 【要旨】土地買賣經訂立契約並申報現值後,義務人及權利人均於申請登記前死亡,得由權利人之繼承人單獨申請買賣移轉登記,免辦繼承登記 【內容】按「土地權利移轉、設定或權利內容變更,經訂立書面契約依法公證或監證,並申報現值或契稅者,如登記義務人於申請登記前死亡者,得僅由權利人敘明理由,檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件,單獨申請登記。承買人死亡時,得由其繼承人為權利人,敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。」為土地登記規則第八十四條所明定。本案土地所有權移轉,經訂立買賣契約並申報現值後,義務人及權利人均於申請登記前死亡,參照上開規定,得由權利人之繼承人敘明理由,檢附義務人之戶籍謄本、契約書及其他有關證件,單獨申請買賣移轉登記,免再辦理繼承登記。 (按:原土地登記規則第八十四條修正後為第一百零二條) ----------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十六年十月十四日台(七六)內地字第五四二二四七號函 【要旨】時效抗辯應由當事人自行主張,地政機關無須要求未為抗辯之文件 【內容】按消滅時效乃債務人於尚未履行其債務前,可拒絕債權人請求之規定,故如債務人業已履行其債務,或債權人並未向債務人為任何請求,即無時效抗辯之可言。本案申請人單獨申辦所有權移轉登記如符合土地登記規則第八十四條規定,應准予受理。 (按:原土地登記規則第八十四條修正後為第一百零二條) ----------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十一年十月二十日台(七一)內地字第一一六八三一號函 【要旨】登記義務人於申請登記前死亡,申請人檢附證明文件,證明符合規定,無須於申請時具結 【內容】查「實施平均地權地區,土地權利移轉,毋須監證,如已依法申報現值後,登記義務人於申請登記前死亡,應足證明契約之真實,准依土地登記規則第八十四條規定,由權利人單獨申請登記。」本部六十九年十二月十一日台內地字第三五九二三號函已有規定。至由申請人在申請書適當處所具結乙節,係針對特殊情形(申報現值日期與死亡日期相同)所為之個案釋示。本案既經檢附證明文件,證明符合土地登記規則第八十四條規定,自無須再行於申請時具結。 (按:原土地登記規則第八十四條修正後為第一百零二條) ----------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十年四月二十八日台(七○)內地字第一四八四四號函 【要旨】填發契稅繳納通知單係在出賣人死亡之前,可證明契約之真實,買受人得單獨申請移轉登記 【內容】關於權利人與義務人(亡)申請移轉登記,可否依土地登記規則第八十四條規定辦理乙案,貴處所擬意見,核屬可行同意照辦。 附:台灣省政府七十年三月二十四日七Ο地一字第二Ο一三五號函。 按「土地權利移轉,設定或權利內容變更,經訂立書面契約依法公證或監證,並申報現值或契稅者,如登記義務人於申請登記前死亡時,得僅由權利人敘明理由檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件單獨申請登記。」為土地登記規則第八十四條第一項所明定。上開規定之意旨似為簡化手續與防止倒填契約日期逃漏遺產稅。本案土地出賣人於民國五十九年六月十三日訂立書面契約,民國五十九年六月二十日填發契稅繳納通知單,均在出賣人死亡(五十九年六月二十一日)之前,惟監證日期民國五十九年七月二日係在出賣人死亡之後但填契稅繳納通知單係在出賣人死亡之前,似可證明契約之真實,而無倒填契約日期之嫌,擬依土地登記規則第八十四條規定,准其單獨申辦移轉登記,是否可行,敬請釋示。 (按:原土地登記規則第八十四條修正後為第一百零二條) ===================== 《第 103 條》 【公布日期文號】 內政部八十五年二月六日台(八五)內地字第八五○一五八二號函 【要旨】法院發給准予處分破產財團所屬不動產之證明文件,屬土地登記規則第103條所稱「法院之證明文件」 【內容】關於法院依司法院院字第一四二三號解釋,酌量核定破產管理人就破產財團所屬不動產為處分,需申請權利移轉登記時,發給准予處分等相關證明文件,依其性質自屬土地登記規則第九十條所稱「法院之證明文件」。 (按:原土地登記規則第90條修正後為第103條) --------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十四年二月二十日台(八四)內地字第八四○二四七○號函 【要旨】破產管理人申辦破產財團之土地所有權移轉登記時,倘法院已函囑地政機關塗銷原破產登記,得免再檢附法院之證明文件 【內容】一、案經函准司法院秘書長八十四年一月二十五日八四秘台廳民二字第Ο二ΟΟ六號函說明二、(一)略以:「破產法第九十二條第一款固規定破產管理人為不動產物權之讓與,應得監查人同意,然並未規定亦須經法院同意始得為之。至同法第八十三條第三項雖規定,破產管理人應受法院之監督,惟法院應如何監督,其監督方法為何,則應由法院依具體情事妥適為之。破產管理人處分破產財團財產,辦理所有權移轉登記時,應向法院陳報,由法院審認後,敘明事由函囑地政機關塗銷原破產登記(土地登記規則第一百二十八條,俾地政機關得據以准許破產管理人所有權移轉登記之申請(本院秘書長七十七年十月四日(七七)秘台廳(一)字第Ο一九八一號函參照)即屬監督之適例。準此以觀,破產管理人讓與破產財團之不動產物權,尚無須另經法院同意之必要。」本部同意上開司法院秘書長意見。 二、故關於破產管理人處分屬於破產財團之土地,於向地政機關申辦所有權移轉登記時,倘法院已函囑地政機關塗銷原破產登記,此時已可認其受法院之監督,自得免再檢附土地登記規則第八十五條規定所示之「法院之證明文件」。 (按:原土地登記規則第一百二十八條、第八十五條修正後為第一百四十一條、第一百零三條) -------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十五年十月七日台(七五)內地字第四四六八九五號函 【要旨】登記機關對破產財團監查人資格之認定如有疑義,應依職權函管轄法院查明真意 【內容】一、案經函准司法院秘書長七十五年九月三十日(七五)秘台廳(一)字第一七Ο二號函以:「按破產程序之監查人,依破產法第一百十六條、第一百二十條第一款之規定。係由法院召集債權人會議選任之,其人數為一人或數人不等,要視事務之繁簡由債權人會議決定,至於監查人為數人時,究應由全體監查人共同執行職務,抑以過半數之同意為之,以及其中有因死亡或其他事故缺額時,法院應否召集債權人會議補選,抑以現存之人代表債權人執行職務為已足,法無明文。法院於處理具體破產事件時,應有視實際需要而為合理決定之權。本件依函附資料,破產管理人於出賣破產財團土地時,即行聲請管轄法院撤銷該項土地之查封登記,以便辦理所有權移轉,管轄法院雖復以:『不動產讓與應得全體監查人同意....』,但同時亦表示:「....如其中有不能處理事務或死亡者,應提出有關證明文件或戶政機關戶籍資料』。並於破產管理人備齊上項資料再為撤銷查封之聲請時,即准其聲請而函囑該管地政機關撤銷土地之查封登記。其情形是否顯示管轄法院認破產管理人出賣破產財團土地,以現存監查人之同意為已足?管理土地所有權移轉登記之機關,對此如有疑義,似非不可依職權函管轄法院查明真意,或命申請義務人為更確切之證明,俾資辦理。本院對此仍在法院進行中之具體破產案件,不便表示意見。又若對監查人資格證明文件之真實性存有疑慮,事屬受理登記機關應依舉證或逕行查明認定之職權範圍,本院對此項事實認定之問題,尤難表示意見。」 二、本部同意上開司法院秘書長之意見。本案破產財團監查人資格之認定及其不動產之移轉是否須經全體監查人同意等各節,應由該管松山地政事務所逕函管轄法院查明真意後據以辦理。 ------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十年十月十二日台(七○)內地字第四七一二七號函 【要旨】公司因合併而辦理產權移轉登記,破產管理人應檢附主管機關核准合併解散證明文件 【內容】一、因合併而消滅之公司,其權利義務,應由合併後存續或另立之公司承受,為公司法第七十五條所明定,且於股份有限公司合併準用之(見同法第三百十九條)。本件○○企業股份有限公司與○○股份有限公司合併,既經主管機關核定,則因合併而存續之○○股份有限公司,其破產管理人依土地登記規則第三十二條及第八十五條,檢具合併契約書及台灣省政府建設廳核准合併解散等證明文件,申辦土地所有權移轉登記,土地登記機關應予受理。 二、案經函准法務部七十年九月二十一日法七Ο律一一七八Ο號函同意前開見解。 (按:原土地登記規則第三十二條、第八十五條修正後為第三十四條、第一百零三條) ------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部六十八年五月二十九日台(六八)內地字第一八四九五號函 【要旨】破產管理人不動產物權之讓與,應經監查人同意 【內容】破產管理人就本案土地公開投標拍賣,參照最高法院二十九年抗字第一二六號判例固無不可;惟依照破產法第九十二條第一款規定,其為不動產物權之讓與應得監查人之同意,故於申請移轉登記時仍應檢附監查人之同意書。 --------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部六十五年六月二十五日台(六五)內地字第六八八四三七號函 【要旨】地政機關如發現申請標的應屬破產財團,而漏未為破產登記之處理事宜 【內容】一、地政機關發現破產人就其應屬破產財團而漏未為破產登記之不動產,聲請權利變更登記時,應即通知該管理法院或破產管理人依法辦理,不得視為非破產財團之財產予以處理。 二、本案土地所有人既經法院為破產之宣告,在未終結前,縱破產管理人未將破產人所有新竹縣峨嵋鄉藤坪段六寮小段六號土地列入破產土地明細表,惟依破產法第七十五條及第八十二條規定,該土地應屬破產財團,而破產人對於破產財團之財產喪失其管理及處分權,參照民法第七十一條規定,破產人對該項財產為處分時,其處分行為無效。本案地政機關既發現該土地係破產人之財產,應請依照前開主旨規定辦理。 ------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部六十年一月二十日台(六○)內地字第四○○八九五號函 【要旨】已經全體破產財團管理人合意後,部分破產管理人死亡,得由其他破產管理人會同承買人申辦移轉登記 【內容】本案經函准司法行政部五十九年十二月二十四日台五九函民字第九四三三號函以:「按破產管理人有數人時,關於破產財團事務之執行,如經全體破產管理人之同意,自可發生效力。本件破產人之土地連同地上建物既經破產財團管理人出賣與申請人等三人,顯見該破產管理人等對於此項事項之執行方法已一致合意,嗣破產管理人之一死亡,僅由另一破產管理人會同不動產承買人聲請所有權移轉登記,揆諸上開說明,似應予以准許。」 ======================== 《第 104 條》 【公布日期文號】 內政部七十四年十月二十三日台(七四)內地字第三五○七六一號函 【要旨】登記規則修正前以公司籌備人登記之土地,如公司未成立,籌備人亦已死亡,籌備人之繼承人得申辦繼承登記 【內容】「公司在完成設立登記前購置土地辦理土地登記,可由公司籌備人名義暫予辦理登記,但須於登記時表明其身分及為將來設立公司所購置,地政機關應於土地登記簿備註欄內註記之,以便日後公司設立登記完成後得依土地法第七十八條第一項第三款及土地登記規則第二十條、第三十四條、第四十六條(修正前條次)之規定為更名登記。惟凡以公司籌備人名義登記後,其公司並未申報設立或未經呈准設立者,其原有註記事項自應由登記名義人申請塗銷後,該原登記之不動產即為原申請登記人所有。」前經本部四十九年十月二十二日台內地字第四五五六六號函釋在案,並於六十九年修正土地登記規則時將該函意旨修正容納於土地登記規則第八十六條條文之內,本案土地係○○營造股份有限公司籌備人在籌備期間(民國六十四年九月)依上開函規定登記為代表人之名義,嗣後該公司既未成立,籌備人並已於民國六十六年間死亡,應由其繼承人依上開函規定代為申請將土地登記簿備註欄內註記事項塗銷後依法辦理繼承登記。 (按:原土地登記規則第八十六條修正後為第一百零四條) -------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十三年五月二十三日台(七三)內民字第二二五六七○號函 【要旨】宗祠未辦理法人登記,無法人資格,不得為不動產登記之權利主體 【內容】一、經查本案應俟其決定成立財團法人或社團法人後再依有關規定辦理,如成立社團法人應向社政單位申請辦理。 二、得為權利能力之主體者,限於自然人與法人,宗祠如未辦理法人設立登記,取得法人資格,自不得為不動產登記之權利主體,法人在未完成法人設立登記前,取得土地所有權者,得提出協議書,以其籌備人公推之代表人名義申請登記,但其代表人應表明身分及承受原因。土地登記規則第八十六條第一項定有明文,如宗祠已依上開規則辦理者,於取得法人資格後,自可依同規則第一百十五條申辦更名登記。 (按:原土地登記規則第八十六條、第一百十五條修正後為第一百零四條、第一百二十六條) ========================= 《第 105 條》 【公布日期文號】 內政部八十八年十二月二十三日台(八八)內地字第八八一五七七四號函 【要旨】繼承人就已辦竣公同共有繼承登記之土地續辦分割繼承登記,其性質為共有物分割,自應依規定計徵登記規費 【內容】查「土地總登記後,土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時,應為變更登記。」、「聲請為土地權利變更登記,應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。…」及「地政機關所收登記費,應提存百分之十作為登記儲金,專備第六十八條所定賠償之用。」分為土地法第七十二條、七十六條及第七十條所明定。故登記規費係屬行政作業費用,亦有保障民眾已登記不動產權利之作用。次查「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。」為民法第七百五十九條所明定。故各繼承人於分割遺產前,對於遺產全部為公同共有,惟其如未辦理繼承登記,則不得處分。故繼承人辦妥公同共有繼承登記後,即有處分該不動產之權利,登記機關對該已登記之權利事項負有損害賠償責任。有關繼承人先辦理公同共有繼承登記後再辦理協議分割繼承登記,其性質為共有物分割,本案仍請依本部八十七年一月二十一日台(八七)內地字第八七八五二五一號函釋規定辦理。 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十七年二月九日台(八七)內地字第八七八○五五九號函 【要旨】區分所有建物為共有物分割標的之一時,其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分應併為共有物分割之標的 【內容】案經本部於八十六年十二月八日邀集法務部、省市政府地政處、財政廳、財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全國聯合會等有關單位研商獲致結論:「依公寓大廈管理條例第四條第二項規定,區分所有建物不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。故區分所有建物作為共有物分割標的之一時,區分所有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分應併為區分所有建物成為共有物分割之標的。」 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十一年十二月二十三日台(八一)內地字第八一一六五○八號函 【要旨】部分共有人間協議彼此之應有部分發生變動,與共有物分割之意旨不合 【內容】一、案經函准法務部八十一年十二月八日法八一律一八三九九號函以:「按分割共有物,目的乃在消滅共有關係,而土地之共有關係應以土地登記簿之登記為準,不論係同一共有關係之共有人間或不同共有關係之共有人間協議使其彼此之應有部分發生變動,致其應有部分互有增減者,如均未使其原有之共有關係消滅,核其性質即與共有物分割有別。本件依來文所述:『本案土地四一九之六四地號六人持分共有(文○五分之一、陳○選五分之一、吳○五分之一、曹○麟萬分之一九九九、曹○惠萬分之一、楊○琤五分之一),四四二之二六地號及四四四之三九地號五人持分共有(謝○桂四分之一、張崔漢○四分之一、許○卿四分之一、曹○惠萬分之二四九八,曹○麟萬分之二),其中共有人曹○麟、曹○惠擬就上開土地申辦共有物分割,分割後四一九之六四地號由曹○惠取得五分之一,四四二之二六地號及四四四之三九地號由曹○麟各取得四分之一』,是否為共有物分割乙節,請貴部本於職權參酌上開說明意旨自行認定之。」 二、本部同意前開見解。本案不同共有關係之部分共有人間協議彼此之應有部分發生變動,核與共有物分割之意旨尚有未合。 ------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部七十六年四月十四日台(七六)內地字第四九一四三三號函 【要旨】協議分割共有物,如共有人之一未受配土地或未領取金錢補償,亦未領取分配價金者,不視為共有物分割 【內容】一、案經函准法務部七十六年三月二十五日法七六律三六五六號函略以:「按民法第八百二十四條第一項規定:『共有物之分割,依共有人協議之方法行之。』故祇須全體共有人協議成立,其分割方法不論採:(一)分配原物。(二)變賣原物而分配其價金。(三)由一部共有人取得原物,而以金錢補償其他共有人,均無不可。但不得將某一共有人除外而為分割。故共有人之一縱未分配土地,如已依上說明取得金錢之補償或價金之分配,自可認為係共有物之分割;惟若既未受分配土地,又未取得金錢補償,亦未取得分配之價金,則其可否認係共有物之分割,即不無疑義。」 二、本部同意前開法務部意見。本案共有人之一賴玉乾,雖未受分配土地,但如於契約書載明願以其受分配之價金贈與其他共有人,並已依法報繳土地增值稅及贈與稅者,核與上開法務部意見尚無不合,其申辦共有物分割登記,應予受理。 ----------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十三年九月六日台(七三)內地字第二五五○八○號函 【要旨】共有土地分割,共有人中有未取得土地者,其辦理該分割登記應予受理 【內容】查數人共有多筆土地,經共有人協議分割或法院判決分割,由共有人各取得其中一筆或數筆者,為民法第八百二十四條第二項第一款規定之以原物分配於各共有人,而非土地交換;又共有土地分割後,各人所取得之土地價值,與依原持有比例所算得之價值相等時,免徵土地增值稅。但其價值不等時,應向取得之土地價值減少部分,課徵土地增值稅,前經本部六十九年七月十七日台內地字第二七五三Ο號函釋在案。如共有人將其應有部分於辦理共有物分割時,全部歸由他共有人取得,而僅領取其應有部分之對價或補償時,亦非法所不許。 ------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部六十三年十二月二十三日台(六三)內地字第六一二九七六號函 【要旨】多筆共有土地分割為個人,無須合併再行分割 【內容】一、查數人共有一筆或多筆土地,經共有人協議分割或法院判決分割確定各取得其中一筆或數筆土地,均屬民法第八二四條第二項第一款所謂以原物分配於各共有人,並非土地之交換,前經司法行政部五十八年五月十九日台五八函民字第三九二九號函釋並經本部五十八年六月十八日台內地字第三二Ο二Ο九號函轉復台灣省政府。 二、本件應請依照上開解釋及全體共有人所立之分割契約書依法辦理分割登記,並無先將共有土地合併然後再行分割之必要。 ========================= 《第 106 條》 【公布日期文號】 內政部92年7月15日內授中辦地字第0920010381號函 【要旨】登記機關受理共有物分割登記案件之審查原則 【內容】一、有關共有人不完全相同之數宗共有土地,併同協議共有物分割,登記機關審查範圍為何,前經本部91年5月20日台內地字第0910006992號令示在案,惟執行以來尚有部分登記機關審查標準不一,本部為齊一登記機關受理協議分割共有物申請登記案件審查標準,經於本(92)年5月21日邀請司法院民事廳(請假)、法務部(請假)、各直轄市政府地政處、部分縣(市)政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等單位召開「研商協議分割共有土地申請登記案件之審查原則」會議,獲致結論如次: (一)共有人持憑「共有土地建築改良物所有權分割契約書」申請共有物分割登記時, 其共有土地建築改良物所有權分割契約書應由全體共有人協議。 (二)共有人不完全相同之數宗共有土地,如經共有人全體協議亦得辦理共有物分割,惟其協議分割後之土地,僅得分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一。 (三)有關坐落○○縣○○市○○段○○○地號等土地申辦共有物分割案件,因協議分割後之土地,並非分配予原共有人或原共有人之一,不符民法「原物分配」之規定,其性質係屬「交換」,故不得以共有物分割申請辦理登記。 二、上開會議結論經分別轉准司法院秘書長92年6月20日(92)秘台廳民二字第14968號函復略以:「按共有物之協議分割係共有人本於共有權所為之處分行為,其分割方法如何,民法並無規定,以原物分配、價金分配與價格補償交互運用,共有人間得自由協議決定,惟如採原物分配,該土地僅得分配原共有人或原共有人之一,且其協議內容非法規禁止或有無效之情形,登記機關應准其辦理分割登記。又共有人協議分割後之土地,如未分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一,固不符原物分配方法,非屬民法協議分割之範疇,惟基於契約自由原則,並不影響共有人間協議之效力。」;法務部92年6月24日法律字第0920024636號函復:「按我國民法關於分割共有物之效力,係採移轉主義,即各共有人因分割而成為單獨所有人,係由於彼此相互移轉,讓與部分權利所致,故民法第825條規定:『各共有人,對於他共有人因分割而得之物,按其應有部分,負與出賣人同一之擔保責任。』據此,二宗以上土地之共有人倘不相同,自無從於分割後取得非共有土地相互之移轉權利,且既非『原物分配』,自亦無從對移轉部分負擔保責任(參照:最高法院77年台上字第2061號民事判決。)。從而,共有人不完全相同之數宗共有土地,倘共有人欲以協議分割之方式分配土地,因共有人既不完全相同,於他宗土地無所有權之人,自無法與他人彼此相互移轉、讓與部分所有權,不符『原物分配』,非屬民法物權編所稱之『協議分割』,其性質似屬民法債編所稱之『互易』,應準用買賣之規定(民法第398條規定參照)。」在案。 附:內政部91年5月20日台內中地字第0910006992號令 說明: 一、按民法第824條第1項規定:「共有物分割,依共有人協議之方法行之。」故協議成立時,不論其協議之方法係原物分配、變更原物而分配價金、由一部分共有人取得原物而以金錢補償其他共有人,或以其他方法消滅共有關係,均得為之。又共有物之協議分割,係共有人本於共有權所為處分,其分割方法如何,法無禁止明文,共有人間應得自由協議決定,至共有人分得部分超過其於該共有物之原應有部分,是否含有互易性質,係應否課稅問題,不影響協議分割之合法性,是數筆共有土地併同協議共有物分割,其共有人是否相同及分割後土地分配情形,應非屬登記機關審查範圍。 二、本部82年9月29日台(82)內地字第8284085號函釋「登記機關受理共有人持憑分割契約書申請共有物分割登記案件之審認標準」之內容與前開規定不合,應停止適用。 ---------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部92年6月20日內授中辦地字第0920082881號函 【要旨】登記機關受理跨所辦理共有物分割登記案件之聯繫作業程序 【內容】案經本部92年6月5日邀集直轄市政府地政處、部分縣(市)政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等單位召開之「研商登記機關受理跨所辦理共有物分割登記案件聯繫作業事宜」會議,獲致「登記機關受理跨所辦理共有物分割登記案件聯繫作業程序」結論如下: 1.申請人應訂立共有物分割契約書正本乙份,並依土地及建物標示所轄登記機關數,分別填寫土地登記申請書、契約書副本及共有物分割明細表。 2.為利聯繫作業,以申請人訂立共有物分割契約書所列標示宗數最多(宗數相同者以契約書所列前者)之所轄登記機關為主辦機關,其餘登記機關為協辦機關。 3.申請人應檢附共有物分割契約書正、副本各乙份及相關證明文件至主辦機關收件,另檢附契約書副本乙份及相關證明文件至其他協辦機關收件。協辦機關收件後,審查人員應即會同地價人員填寫「○○市(縣)○○地政事務所受理跨所辦理共有物分割登記案件查詢聯繫單」(如後),並與主辦機關電話聯繫,以傳真或電子郵件方式將該聯繫單傳至主辦機關彙整。 4.主辦機關彙整時如發現申請人未於第一所收件後三日內完成所有契約書所轄登記機關收件者,應通知已受理之協辦機關予以補正。 5.如共有土地屬信託財產者,協辦機關應將原信託契約書一併傳真主辦機關,主辦機關必要時得要求協辦機關傳真(或郵寄)信託專簿。如同一宗共有土地上成立二個以上之信託,或部分持分土地為受託人自有財產,部分持分土地為信託財產,應分別列明各該信託財產之委託人與受託人之申報地價、前次移轉現值等相關地價資料,並於備註欄填明各該信託財產之委託人姓名。 6.主辦機關與全部協辦機關均屬同一市(縣),且該市(縣)已實施跨所查詢地籍地價資料者,得由審查人員會知地價人員以跨所查詢方式取得地籍地價資料,免填寫「○○市(縣)○○地政事務所受理跨所辦理共有物分割登記案件查詢聯繫單」。 7.主辦機關於收到全部協辦機關聯繫單後,應核對契約書正、副本(含審核印花稅票)與聯繫單查復資料是否相符,並就全部土地標示核算土地所有權人於共有物分割後持有土地總現值增減值是否超過一平方公尺單價,如其增減值超過一平方公尺單價者,應通知申請人檢附價值減少者取得土地所在轄區稅捐稽徵機關核發之土地增值稅繳(免)納證明書。 8.主辦機關審查後如依法令應予駁回者,應通知各協辦機關同時辦理駁回作業;如依法令應予補正者,應通知該受理協辦機關辦理補正作業並副知各協辦機關,協辦機關受理補正完竣應即與主辦機關聯繫。 9.主辦機關於依相關規定審查相符准予登記時,應同時通知各協辦機關於一定時間內辦理登記完畢,並移送地價單位於全部土地標示完成共有物分割登記後辦理改算地價工作,再將地價改算通知書或地價改算表傳真或函送至其他協辦機關據以辦理地價改算及地價異動工作。 10.地價單位辦理改算地價時,如共有土地成立二個以上之信託者,應配合土地稅法第3條之1第2項、第31條之1規定分別計算各委託人之申報地價及前次移轉現值。如部分持分土地為受託人自有財產,部分持分土地為信託財產者,亦同。 ---------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十七年一月八日台(七七)內地字第五五七六三七號函 【要旨】不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物,辦理共有物分割登記應分向土地所在地之登記機關申請登記 【內容】案經本部邀集法務部、財政部及省市政府地政處等有關機關研商獲致結論:「相同共有人共有不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物申請共有物分割時,應提出分割契約書分向土地所在地之登記機關申請登記。又分割後各人所取得之土地價值不等,涉及土地增值稅者,於申請登記時並應提出土地增值稅之繳納收據,或經主管稽徵機關證明之土地增值稅繳納收據影本。」 ============================ 《第 107 條》 【公布日期文號】 內政部八十四年七月四日台(八四)內地字第八四○九二六九號函 【要旨】部分共有人就其應有部分設定抵押權,因法院和解辦理共有物分割登記,徵得抵押權人之同意,該抵押權得轉載於原設定人分割後取得之土地上 【內容】按「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割時,該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人之同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」為土地登記規則第九十一條所明定。本案張甲、張乙、邱丙、邱丁、邱戊等五人分別共有土地,邱丙、邱丁、邱戊等三人就其應有部分設定抵押權,因法院和解辦理共有物分割登記時,該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上。茲徵得抵押權人之同意,參照上開規定,該抵押權得再轉載於原設定人分割後取得之土地上,無須由原設定人邱丙、邱丁、邱戊等三人會同申辦抵押權部分塗銷及權利內容變更登記。 (按:原土地登記規則第九十一條修正後為第一百零七條) ------------------------------------------- 【公布日期文號】 行政院七十二年四月十一日台七十二內字第六二四二號函 【要旨】分別共有土地部分共有人就應有部分設定抵押權後,共有物分割原抵押權轉載應依土地登記規則第107條規定辦理 【內容】一、不動產之共有人得就其應有部份設定抵押權,早為社會所習行,且經法院司大法官會議議決釋字第一四一號解釋釋明有案。不動產經共有人就其應有部分設定抵押權後經予分割,關於該抵押權登記之轉載,土地登記規則本於民法第八百六十八條之意旨,訂有第九十一條「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割時,該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上,但經先徵得抵押權人之同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」明文。 二、按共有土地之分割,有共有人以部分土地讓與他人而分割與共有人相互間之分割等;其所採分割方法,有按應有部分等面積分割與按應有部分等值分割及以現金補償差額之分割等,於共有人以其部分土地讓與他人而分割或共有人間按應有部分等面積或等值分割,分割後共有人就其應有部分設定抵押權之轉載,依土地登記規則第九十一條前段轉載於分割後各宗土地之上,並無不妥。至於共有人間按應有部分等面積或等值分割,則以轉載於設定抵押人所分得之土地上較為相宜,惟於此情形可依土地登記規則第九十一條但書規定辦理。 三、共有土地基於法院裁判而分割,除裁判確定其分割及轉載方法者,即應依其所定方法執行分割及轉載外,若裁判並未決定分割及轉載方法,則於分割後抵押權之轉載,自不應與基於共有人協議而分割或基於共有人與部分土地受讓人協議而分割者有所不同,即仍依土地登記規則第九十一條之規定辦理為宜。 四、(略) (按:原土地登記規則第九十一條修正後為第一百零七條) ======================== 《第 108 條》 【公布日期文號】 內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函 【要旨】已辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式 【內容】一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函(如附件),本部同意上開法務部意見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第21點參照)。 二、另查「地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人,應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者,應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此,土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,處理該土地上建物之約定事項(存續期間屆滿建物歸屬之約定),如逐案於公定地上權設定契約書約定,地政機關自應以一般註記事項代碼「00」,將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄,登記完畢後即具物權效力,倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人自應受該約定事項之拘束。 附:法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函 一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案,依土地法第79條之1第1項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力。 二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產,但因使用建築物必須使用該建築物之基地,亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在,於土地與建築物不屬同一人所有時,當事人間通常即透過契約約定,使建築物取得對土地之利用權,以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權(民法第832條參照)即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種,該不動產物權依民法第758條規定,登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,該土地上建築物處理之約定,如經登記,依上開說明,即生物權效力,於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人仍應受該其拘束。 --------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部九十二年三月三十一日內授中辦地字第0九二000三六八五號函 【要旨】申辦耕地地上權設定登記,登記機關應不予受理 【內容】案經函准法務部九十一年八月二十二日法律字第0九一00二八八六二號函、同年十二月五日法律決字第0九一00四六八四五號函及九十二年三月六日法律決字第0九二000八七五四號函略以:司法院釋字第四0八號解釋文意旨,認為占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地(一般農業區農牧用地即屬之)者,性質上不適於設定地上權等語,故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記,皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限;倘土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者,性質上並不適於設定地上權,亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。基於上述意見,本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地,性質上已不適於設定地上權,其申辦地上權設定登記,登記機關應不予受理。 ------------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十九年六月三十日台(八九)內中地字第八九一○三○九號函 【要旨】都市計畫保護區「雜」地目土地,領有使用執照得申辦地上權設定登記 【內容】按「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」及「保護區內土地,以供保養天然資源為主,經本府審查核准為左列之使用…三、臨時性遊憩及露營所需之設施或中央主管機關核可有案之高爾夫球場及其必要之附屬設施。」為民法第八百三十二條及都市計畫法臺灣省施行細則第二十五條第一項第三款所明定。本案土地如領有合法使用執照,得受理申辦地上權設定登記。 -------------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十九年一月十九日台(八八)內中地字第八八二六六六一號函 【要旨】永佃權不得主張因時效而取得 【內容】案經函准法務部八十八年十二月二十三日法八八律字第Ο四六八四五號函略以:「…謂永佃權、租賃權均以支付租金為成立之要件,故不可能因時效而取得。且若原有租約存在,不因承租人單方表示此後以永佃權人資格而使用土地之意思而當然終止,則該承租人何能以承租人及永佃權人雙重資格而使用同一土地(姚瑞光著『民法物權論』,六十四年四月四版,第一六八頁參照)。若承租人向出租人以意思表示欲以永佃權人資格使用土地,經出租人同意後,因可聲請為永佃權人,此乃因當事人之同意而設定,非基於時效而取得。故通說認以支付對價始能成立之權利,不能因時效而取得(謝在全著『民法物權論』(上)冊,七十八年十二月初版,第一八七頁參照)。另行政法院七十七年度判字第四八二號裁判要旨略以:『永佃權之成立應以支付佃租為要件,如占有人未支付佃租,則與永佃權成立要件不符,自不得主張因時效取得永佃權。』及 貴部於七十六年五月二十八日台內地字第五Ο四ΟΟ一號函亦採相同見解。準此,本件似採否定說為宜。」,本部同意法務部前開函意見。 ------------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部八十五年七月九日台(八五)內地字第八五八○一二一號函 【要旨】共有人就其應有部分設定地上權之有關事宜 【內容】一、案經本部邀集財政部、法務部(請假)及省市地政處會商獲致結論以:「共有土地之共有人就其應有部分設定地上權,應依左列規定辦理: (一)應不妨害他共有人之權益,即於申請登記時應檢附他共有人之同意書。 (二)共有人申請就其應有部分設定地上權得免申請勘測位置圖,至地上權人與他共有人對共有土地之使用依當事人之協議或分管契約定之。 (三)如係就區分所有建物基地之應有部分設定地上權者,經申請人簽註後,登記機關並能自建物登記簿得知,免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該區分所有建物建號。 (四)就共有土地應有部分設定之地上權,如有移轉,除法律另有規定外,得免經他共有人之同意,如申請人與他共有人已依民法第八百三十八條但書規定,將上述限制移轉之約定,於地上權設定契約書內載明,登記機關應將該約定事項登載於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄。」 二、「土地法第三十四條之一執行要點」第五點規定因與同要點第二點但書規定意旨不符,爰予刪除。 ------------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部八十五年六月八日台(八五)內地字第八五○五八四五號函 【要旨】高鐵建設以隧道或高架橋方式通過農地,得設定空間範圍地上權,且無需辦理使用分區編定變更 【內容】一、查高速鐵路全線通過都市計畫保護區或農業區部分之用地,均已循都市計畫變更程序,變更為鐵路用地。將來高速鐵路建設如以隧道或高架橋方式通過該等土地地下空間或上空,並以設定地上權方式取得路權,而有恢復為保護區或農業區之必要時,自可依法辦理都市計畫變更。至高速鐵路通過非都市計畫地區農地地下空間或上空,按現行非都市土地使用編定,係以地面之使用為管制標的,如未改變現有之地面使用狀況,且不影響農作使用之範圍,自無辦理變更編定之需要。按獎勵民間參與交通建設條例第十九條第一項前段規定:「民間機構興建本條例所獎勵之交通建設,需穿越公、私有土地之上空或地下,應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍協議取得地上權。」又「地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第八百三十二條所規定,關於高速鐵路建設以隧道或高架橋方式通過他人農地地下空間或上空,可認為係以有建築物以外之其他工作物為目的而使用其土地,得設定空間地上權。 二、以上意見經函准法務部八十五年五月十七日法八五律決一一八八六號函同意。另本部七十一年九月十六日台內地字第一一二三七一號函釋係針對在農地上設定一般地上權所為之解釋,與此並無抵觸,併為敘明。 ------------------------------------------------ 【公布日期文號】 內政部八十二年一月二十一日台(八二)內地字第八二七八二二八號函 【要旨】停車場法第16條第3項規定之執行事宜 【內容】案經本部邀集交通部、法務部及省市政府(交通及地政主管機關)會商,獲致下列結論:「依停車場法第十六條第三項規定:「依第一項第二款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營)及第三款(主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營)投資興建之停車場建築物及設施,於使用年限屆滿後,應無償歸屬於該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所所有,並由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所單獨囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有,投資人不得異議。投資人在約定使用期間屆滿前,就其所有權或地上權為移轉或設定負擔時,應經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意。」該等停車場建築物及設施於申請建物所有權第一次登記時,該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所應責由登記申請人於登記申請書備註欄註明「係依停車場法第十六條第一項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,由受理登記機關據以配合於建物登記簿標示部備考欄(已實施地籍資料電子處理作業者為其他登記事項欄)註記「係依停車場法第十六條第一項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」,以為嗣後審查之依據,並於使用年限屆滿後,由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所囑託登記機關辦理所有權移轉登記為國有、省(市)有、縣(市)或鄉(鎮、市)有。至地上權之設定,應先由該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與投資人約定,非經該主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所同意,地上權不得讓與或設定負擔,並明定於「地上權設定契約書」之「地上權讓與之約定」欄,於辦理地上權設定登記時,由受理登記機關據以登記於土地登記簿他項權利部「其他登記事項」欄,以為嗣後審查之依據。至其填載內容為「非經主管機關(或鄉、鎮、縣轄市公所)同意,不得讓與或設定負擔。」 --------------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十年九月十三日台(八○)內地字第八○七一八三七號函 【要旨】地上權之讓與,僅得於地上權存續期間內為之 【內容】案經函准法務部八十年九月六日法八Ο律一三五四七號函以:「依民法第八百三十八條規定,地上權人得將其地上權讓與受讓人者,僅於該地上權存續期間內,始有其適用。」本部同意上開法務部意見。 ----------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部八十年九月六日台(八○)內地字第八○○三一六二號函 【要旨】土地之使用狀態並不影響其地上權之設定登記 【內容】案經函准法務部八十年八月二十六日法八十律一二九九二號函以:「按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(民法第八百三十二條參照)。當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權,即屬合法,受理登記(地政)機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何,似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭權,可循司法途徑解決。」本部同意上開法務部見解。 ---------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十八年三月二日台(七八)內地字第六七三五五○號函 【要旨】都市計畫道路預定地「田」地目土地申請以竹木為目的之地上權登記,應檢附不違反都市計畫法規之證明文件 【內容】按於都市計畫住宅區與道路預定地「田」地目土地申請以竹木為使用目的之地上權登記,依照本部七十五年十月九日台內地字第四四五五二六號函釋,如該使用目的,不違反都市計畫法第三十四條、第五十一條規定,登記機關應予受理。至其使用目的是否違反上開法條規定,係屬實質認定問題,應請該管都市計畫主管機關,依實際情況,依法認定之。故為配合都市計畫土地使用管制,申請該項地上權設定登記時,應由申請人檢附該管市縣(市)都市計畫主管機關認定不違反上開都市計畫法規定之證明文件以憑辦理。 ------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十六年九月十九日台(七六)內地字第五三六五三三號函 【要旨】地上權設定對象不以地面為限 【內容】按地上權係以在他人土地上有建物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權。其設定對象,不以地面為限,亦即土地之上空仍得設定地上權。本案基地所有權屬於一、二層建物所有人,則三、四層建物所有人廖修鉗君仍得於一、二層建物上空申請設定地上權。惟其地上權位置應為該第三、四層建物於基地上之投影範圍;而權利範圍則為該第二層建物上方第三、四層建物所佔之空間。為本部七十年六月四日七Ο台內地字第一一八Ο一號函所明釋。上開規定係以建築物業已完成始有其適用。如以建築物之某層為標的,於其上面特定空間設定地上權後,再行建築使用者,為因應社會經濟發展需要,登記機關仍應受理。至地上權之位置以該某層於基地上之垂直投影為範圍,而權利範圍(即建築物將來所佔空間)可由雙方當事人以契約訂定,惟應受有關建築法令規定之限制,本部上開函應予補充。 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十五年十月九日台(七五)內地字第四四五五二六號函 【要旨】都市計畫範圍內住宅區與道路預定地「田」地目土地,如使用不違反都市計畫法規定,得設定以竹木為使用目的之地上權 【內容】關於公司法人於都市計畫住宅區與道路預定地「田」地目土地申請以竹木為使用目的之地上權設定登記疑義乙案,如該使用目的不違反都市計畫法第三十四條、第五十一條規定,登記機關應予受理。至其使用目的是否違反上開法條規定,應請該管都市計畫主管機關依法認定之。 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十三年十一月七日台(七三)內地字第二七一二六○號函 【要旨】地上權人僅移轉基地地上權,未將其設定地上權之目的物隨同移轉予受讓人者,應不准許 【內容】一、按建物性質上不能與其基地使用權分離而存在,故地上權之移轉,原則上應與建物同時移轉(參見史尚寬先生著地上權之研究一文)。如地上權與建物所有權分離而為讓與者,不僅新地上權人實際難以使用基地,有違原地上權設定之目的;且導致建物所有權人與基地所有權人喪失原地上權關係,嗣後建物出售時,基地所有權人將無從依土地法第一百零四條第一項中段規定主張優先購買權,從而僅移轉基地地上權而未隨同移轉建物所有權之登記,應不予受理。 二、前開見解經函准法務部七十三年十月三十日法七三律一二八五Ο號函同意。 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十二年二月七日台(七二)內地字第一三八三五一號函 【要旨】建物移轉,地上權未隨同移轉登記者,現建物所有權人僅有移轉登記請求權,尚不生享有地上權之效力 【內容】一、按地上權人將其在他人土地上所有之建築物出賣者,通常應推定其將地上權一併出賣,司法行政部四十一年二月二十八日台(四一)電參字第一三四五號代電固有明釋,惟不動產物權,依我國民法第七五八條係採登記生效主義,如建物移轉而地上權未隨同移轉登記者,僅有移轉登記請求權而已,尚不生享有地上權之效力。 二、本件地上權人於設定地上權後,將其所有之建物分別多次移轉登記,其地上權卻未隨同辦理移轉登記,依前開說明一,本件建物所有權人二人,即尚未取得地上權,縱建物所有權人二人嗣後又取得該建物座落土地之所有權,亦與民法第七百六十二條「同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者,其他物權因混同而消滅。」之規定無涉。 ------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十一年一月十五日台(七一)內地字第五九四七四號函 【要旨】網球場非屬建物或工作物或竹木,與地上權之要件不合 【內容】按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用土地之權利,民法第八百三十二條定有明文,和平占有取得地上權登記,其審查要點,前經本部六十九年九月六日台內地字第四一九九二號函規定有案,本案板橋市公所以市立網球場、管理室及看台和平占有板橋市府中段一八八四號土地時效取得地上權登記,其建物部分如為合法建物所使用之基地,得依前函審查要點規定辦理,至網球場部分非屬建物或工作物或竹木與地上權要件不符,應不予受理。 -------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部七十年六月四日台(七○)內地字第一一八○一號函 【要旨】地上權設定對象不以地面為限 【內容】一、案經本部函准法務部七十年三月五日法七Ο律字第三二一六號函以:「按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,惟房屋性質上不能與其基地使用權分離而存在,故買賣之房屋與其基地之關係,應視其是否連同基地一併受讓而定。本案來函所示,得否就土地持分設定地上權乙節,語意含混,廖修○君如係房屋層數連同基地之應有部分一併受讓,依民法第七百七十三條及第八百十八條之規定,房屋部分層數之買受人係本於其基地共有權,按其應有部分,就共有基地之全部有使用權,不發生就基地之全部或一部設定地上權之問題。廖君如僅受讓該三、四兩層房屋之所有權並未受讓該房屋基地二分之一所有權,亦不生就土地應有部分設定地上權之問題。續查本案基地所有權屬於一、二層房屋所有人,應無共有地上權之情事發生,宜認其得在他人建築物上(屋頂)有建築物為目的而設定一種類似地上權之權利。」 二、按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的,而使用土地之權,其設定對象不以地面為限(參閱鄭玉波著民法物權第一五九頁)。亦即土地之上仍得設定地上權(史尚寬著物權法論第一七二頁所謂立體的疊設之地上權);本案基地所有權屬於一、二層建築物所有權人,則三、四層建物所有權人廖修○君仍得於一、二層建物上空申請設定地上權;惟其地上權位置,應為該第三、四層建物於基地上之投影範圍,而權利範圍則為該第二層建物上方,第三、四層建物所佔之空間。 --------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部六十八年三月十六日台(六八)內地字第一○三二六號函 【要旨】已設定抵押權之土地,得設定地上權 【內容】查土地所有權人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。為民法第八百六十六條所明定。揆其立法意旨,在於抵押權不以移轉占有為要件,為促進土地有效利用,故許於同一土地上設定抵押權後設定地上權。倘抵押權人認為抵押人此項行為足致抵押物價值減少時,亦可循民法第八百七十一條及八百七十二條規定謀求救濟。 ------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部六十七年三月二十四日台(六七)內地字第七七七二三六號函 【要旨】法院拍賣建築物及其基地,拍定人各異時,房屋所有權人享有法定地上權 【內容】按土地及其地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。土地及其土地上之建築物同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。為民法第八百七十六條所明定。本案抵押權人拍買承受該建築物,並經訴訟判決確定對該建築物基地為設定地上權登記,縱嗣後該基地另拍賣移轉予第三人,參照最高法院六十一年度台上字第一五九Ο號民事判決理由中為「....至系爭農地縱令在繫屬後由執行法院實施拍賣,業經第三人拍定,但依法對該第三人仍有效力....」意旨,房屋所有權人申辦地上權設定登記時,該管地政機關應予受理。 ------------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部台(65)內地字第669776號函 【要旨】已喪失所有權之出典人無設定抵押權之權利 【內容】本案典權登記未塗銷前,土地所有權人申請設定抵押權登記一節,依照司法行政部63年11月16日台(63)函民字第09768號函及台北地方法院63年度民執公字第4290號民事裁定理由所載「出典人對該出典之房地,既已喪失所有權,自無再行申請設定抵押權之權利。」地政機關應駁回其抵押權設定登記之申請。至不合法之典權存續期間延長之登記,則由典權人申請所有權取得登記前,申請塗銷之。 ----------------------------------------- 【公布日期文號】 內政部五十七年二月二十七日台(五七)內地字第二六五二三一號函 【要旨】地上權設定登記不以登記時有地上物或租賃關係為要件 【內容】查台灣省政府來函所稱辦理地上權登記不以登記時有地上物存在,或對該土地有租賃關係為要件之意見,經核與民法物權關於地上權之規定,尚無不合。惟設定地上權首應符合民法第八三二條或土地法第一Ο二條之規定。 ========================= 《第 109 條》 【公布日期文號】 內政部八十四年五月十九日台(八四)內地字第八四○七七四四號函 【要旨】需役地與地役權未一併辦理移轉登記,如無不隨同移轉之特約並經登記者,得由需役地所有權人單獨申請地役權移轉登記 【內容】一、案經函准法務部八十四年五月十日法八四律決一Ο七二二號函以:「按民法第八百五十三條規定:『地役權不得由需役地分離而為讓與,……。』及該條立法理由說明:『……地役權者,為供需役地便益而存之物權也。故地役權應從屬需役地不得分離,當地役權移轉時,若當事人間無特別約定,應與需役地之所有權一併移轉,惟不得僅以地役權讓與他人……。』係揭示『地役權之從屬性』原則,依學者通說見解,需役地所有人將需役地之所有權讓與他人,如係約明僅讓與需役地所有權,地役權不隨同移轉,其特約並經登記者(土地登記規則第三十三條第一項第四款參照),需役地所有權之讓與固屬有效,但地役權宜解為違反其從屬性,因而具有消滅之原因,不生隨同移轉之問題;如未有上述之特別約明時,則宜解為地役權隨同讓與,而由受讓需役地所有權之人,隨同取得地役權(姚瑞光著『民法物權論』第一八二頁及謝在全著『民法物權論』第五一四頁、第五一五頁參照)。本件需役地所有權經多次移轉,其地役權宜否視同移轉,參照以上所述,應視當事人間有無特別約明而定,如地役權於需役地讓與時確無上述之特別約定並經登記者,依首揭『地役權之從屬性』原則,地役權既已一併移轉,自當
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